Nagli rast cijena nekretnina u posljednje vrijeme usporedno su pratile i cijene najmova stanova. Istovremeno se procjenjuje da tek svaki deseti iznajmljivač legalno prijavljuje svoje podstanare.
O ovoj temi za Poslovni dnevnik razgovarali su: Bojan Huzanić, ovlašteni porezni savjetnik iz TPA Hrvatska, Ivana Budimir, ovlaštena porezna savjetnica iz TPA Hrvatska, i Filip Brkan, vlasnik agencije za nekretnine Imperium Immobiliare.
Na tržištu nekretnina u Hrvatskoj cijene su već dugo vremena visoke te se povećava broj kupaca, posebno mladih, koji si ne mogu priuštiti kupnju vlastite nekretnine. Mnogi se zbog toga odlučuju na iznajmljivanje stanova i kuća, no pritom nailaze na novi problem.
Prema Filipu Brkanu, cijena najma stana porasla je za 22,38% na godišnjoj razini. Podaci o uplaćenim predujmovima poreza i prireza Poreznoj upravi potvrđuju porast najma u glavnom gradu Hrvatske. Od poreza i prireza na dohodak od najma i zakupa u prvom tromjesečju 2024. godine u Zagrebu je uplaćeno 6.8 milijuna eura, dok je u istom razdoblju lani uplaćeno oko milijun eura manje.
Porez na dohodak od imovine (najma) plaća se prema rješenju Porezne uprave nadležne prema prebivalištu ili uobičajenom boravištu poreznog obveznika, i to na osnovicu koju čini iznos najamnine umanjen za 30% porezno priznatih izdataka po stopi od 12%.
Analiza tržišta najma nekretnina na području Zagreba i Splita, koju je proveo Filip Brkan uspoređujući internetske oglase za najam stanova s prijavama u sustav eNekretnina, pokazala je veliki nesrazmjer između prijavljenog i zaista iznajmljenog. U Zagrebu je u prvom kvartalu 2024. godine iznajmljeno 1318 stanova dok je u sustavu eNekretnine evidentirano svega 220 iznajmljenih nekretnina. U Splitu je iznajmljeno 316 stanova, dok je prema podacima sustava eNekretnine evidentirano 240 iznajmljenih nekretnina.
Relevantne državne institucije, kao što su Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine i Porezna uprava, imaju podatke samo o onome što se legalno iznajmljuje, stoga nije jednostavno procijeniti koliko se toga iznajmljuje na “crno”. Stručnjaci iz polja nekretnina i poreza procjenjuju kako je problem neprijavljenog dugoročnog iznajmljivanja na “crno” u Hrvatskoj vrlo velik.
Bojan Huzanić kaže kako se prema procjenama interesnih skupina smatra da tek svaki deseti iznajmljivač u Hrvatskoj prijavi svog podstanara, što znači da oko 90% najma ostane neprijavljeno. “Radi se o iznajmljivanju stanova na crno, bez ugovora i plaćanja poreza, što godišnje ošteti proračun za oko 40 milijuna eura’’, kaže Huzanić.
Također naglašava da Porezna uprava u svojim evidencijama imovinu općenito razvrstava na: poslovni prostor, stambeni prostor, imovinska prava, industrijsko vlasništvo, zemljište, pokretnu imovinu i skladišni prostor.
“Prilikom donošenja rješenja o utvrđenom porezu na dohodak od najma u svojim evidencijama ne raspolaže detaljnim podacima o kojoj vrsti iznajmljivanja imovine se radi, je li to kuća, stan, apartman ili slično’’, objašnjava Huzanić.
Prema Brkanovom iskustvu, nelegalno se iznajmljuju pretežito stanovi nižeg cjenovnog razreda, odnosno oni za koje podstanari izdvajaju oko 700 do 800 eura, a posebno oni od 300 do 400 eura. S pozicije vlasnika agencije za nekretnine kao veliki praktični nedostatak iznajmljivanja na “crno” ističe manjak pravne zaštite, jer iznajmljivač koji ne prijavi svoje podstanare ne može ni biti pravno zaštićen u slučaju bilo kakvog konflikta između dvije strane.
“Ne mogu reći da je iznajmljivanje na ‘crno’ pravilo, ali primijetio sam od onih koji se žale da imaju problema s najmoprimcima, to su pretežito stanovi bez ugovora i od vlasnika koji ne plaćaju potreban porez”, kaže Brkan.
Značajni fond stanova koji ostaju izvan sustava nadzora i plaćanja poreza u Hrvatskoj posljedica su veoma nereguliranog i nejasnog sustava kontrole dugoročnih najmova.
“Iako su državne institucije zbog izbjegavanja plaćanja poreza i prireza najavljivale stroge kontrole nelegalnih najmova, do sada nije dogovoreno na koji bi to način inspektori provjeravali neprijavljene podstanare. Prema postojećim propisima u stan može ući samo policija i to s nalogom. Porezna uprava u cijeloj problematici igra malu ulogu. Ona je samo posrednik u prikupljanju poreza i prosljeđivanju novaca na gradove i općine’’, kaže Ivana Budimir.
“Problem je nadzor koji mi imamo. Nismo ni sofisticirani niti umreženi. Naše institucije nisu povezane i taj institucionalni dio je najveći problem”, zaključuje Filip Brkan.